Come calcolare il valore del tuo AFFITTO
In questo articolo vedremo assieme il tema più arduo da affrontare.
Tra agenti immobiliari e investitori (o proprietari) la parte più complessa è trovare il prezzo giusto dell’immobile, nel nostro caso, la massima pigione che un proprietario può ottenere.
Se mentre leggerai questo articolo ti sentirai contrariato, ti chiedo di leggere fino in fondo.
Ci sono delle verità che non posso trattenere e che la maggior parte degli agenti immobiliari non ti direbbe mai per paura di contraddirti e perdere il tuo mandato.
Noi abbiamo deciso di essere il punto di riferimento per le locazioni in Canton Ticino. Abbiamo studiato e congeniato un metodo quasi infallibile per locare gli appartamenti e le case che ci vengono affidate, se vuoi trovare il giusto inquilino dobbiamo trovare un equilibrio.
Seguimi in questo scritto, quando avrai finito la lettura sarà tutto più chiaro. Quando un problema persiste, anche nel campo immobiliare, bisogna fermarsi e cercare una nuova prospettiva.
ECCO I 5 PUNTI FONDAMENTALI CHE INFLUENZANO IL PREZZO DEL TUO AFFITTO.
1.Appartamenti concorrenti
La prima cosa da fare quando si deve stabilire il prezzo di affitto di un immobile da locare è controllare l’offerta degli altri appartamenti in quella zona.
Ci sono due variabili molto importanti da considerare. Se hai già un appartamento da locare o se lo devi ancora costruire.
Per ora tratteremo solo la prima ipotesi.
A questo punto cerca tutti gli appartamenti simili al tuo, per numero di locali e livello qualitativo.
Ti consiglio di fare una piccola tabella comparativa, in modo da avere sott’occhio tutti gli oggetti con un unico sguardo.
NON cadere nella trappola di quelli che oggi chiameremo i VANITOSI IMMOBILIARI. Cioè tutti quei proprietari di casa che si vantano di dettagli del proprio oggetto, valutando solo il gusto soggettivo e personale, dando per scontato che anche un inquilino ne percepisca lo stesso valore.
Se a te piace la parete in velatura glitterata o la cucina rossa smaltata non vuol dire che qualcuno pagherebbe per averla.
Una volta tracciata la media dei prezzi di mercato, dovresti capire da quanto tempo quelle case sono esposte nei portali di annunci. Se è libero da un anno cerca di intuire cosa non va nel tuo concorrente e evita di ripetere l’errore.
Ora hai un’idea del prezzo degli appartamenti nella tua zona.
Conserva questa media come primo dato utile.
2. Le persone e il mercato
Quando vuoi affittare un appartamento devi prevedere chi sarà il tuo inquilino. Cerca di definirne un età ed i ceto sociale. Prova ad immaginare la sua categoria e la sua professione.
Si realista.
Sai bene che un 4.5 locali sarà difficilmente affittato ad un ragazzo single che fa il modello per una grande casa di moda italiana.
Di solito sono appartamenti richiesti da famiglie con uno o due figli.
Una regola fondamentale è MOLTIPLICARE PER TRE il prezzo dell’affitto comprese le spese. Il risultato è il REDDITO mensile del tuo inquilino (o famigliare).
Se la pigione che hai in mente è d 2’500 franchi, saprai che come minimo il tuo inquilino ideale deve guadagnarne 7’500 e quindi ricoprirà una mansione che gli permetta di avere questo introito.
Una volta definito questo punto fai la ricerca al contrario. Scopri grazie ai portali cosa può ottenere spendendo 2’500 franchi (esempio) e quali fattori potrebbero indurlo a scegliere il tuo appartamento.
Per una famiglia avere due o tre bagni è fondamentale. Anche la lavanderia privata aumenta le possibilità di essere scelti.
Nel caso di un single invece devi ampliare la ricerca a più zone. Per spendere meno e avere di più una persona senza famiglia al seguito può spostarsi di qualche chilometro, senza problemi.
3. Domanda consapevole o latente
Le ricerche si possono dividere in due grandi categorie. Quelle consapevoli, in cui l’inquilino cerca attivamente una nuova casa in cui vivere, dettata spesso da una conseguenza.
La nascita di un figlio, un divorzio, un nuovo posto di lavoro o altro ancora.
Oppure quella latente. Qualcuno che vive già in una zona e non ha un bisogno impellente di cercare casa, ma traslocherebbe volentieri se trovasse di meglio.
Per esempio un posteggio in autorimessa, un terrazzo più grande o delle finiture più moderne.
4. La Zona
Questo punto è dedicato a chi vuole costruire appartamenti di “Alto Standing” in zone popolari. Oppure monolocali in zone montane o 7.5 locali in pieno centro cittadino.
Una volta capito il tuo inquilino ideale dovresti immaginare se la zona è adatta a lui. Se i servizi sono sufficienti o se la viabilità ne condiziona il quotidiano.
Se vivere in una determinata zona è vantaggioso per l’inquilino a cui ambiamo questo può determinare il prezzo dell’affitto.
Non parliamo solo di supermercati vicini.
Bisogna considerare il beneficio sociale. L’esempio pratico è una zona residenziale con vie sicure e parco giochi curato e frequentato da famiglie dello stesso ceto sociale. Può sembrare una frase classista, ma purtroppo è una verità da prendere in considerazione se vuoi affittare il tuo appartamento.
5. Sviluppo futuro
Cerca di capire come si svilupperà la zona nel prossimo futuro. Scopri se ci saranno variazioni della viabilità o se in quella zona dovranno costruire grandi opere.
Anche un piccolo cantiere in cui gli operai martellano incessantemente per OTTO ore al giorno può destabilizzare il tuo inquilino ideale. Sarà un enorme problema per chi lavora da casa o per chi vive la quotidianità tra le mura domestiche.
Invece questa condizione può non essere un problema per un singolo stacanovista che sta facendo carriera tra gli uffici di qualche banca e gioirebbe ad avere un appartamento più grande per un prezzo ridotto.
6. Falsi miti
Ho visto intere palazzine costruite e rifinite lussuosamente sulla base di una SPERANZA di ricchi stranieri che non vedono l’ora di prendere residenza in Ticino.
Ho letto interviste ad esperti del settore che parlano di crisi di mercato e di appartamenti non locati. Se punti ad un target di facoltosi stranieri devi essere sicuro che ESISTANO questi personaggi.
Noi abbiamo avuto molte richieste di persone danarose e la sfarzosità non era un punto molto richiesto.
Quindi prima di credere a TREND millantati tra le voci di qualche bar, assicurati di avere dei numeri coerenti e delle statistiche provate.
Il resto è aria fritta.
Questa settimana abbiamo affittato un appartamento con una pigione da 120’000 franchi l’anno. Sappiamo esattamente come funziona e voglio metterti in guardia da inutili FALSI MITI.
CALCOLIAMO IL PREZZO DEL TUO OGGETTO.
Ora hai un’idea chiara delle variabili e dei punti che possono condizionare il valore del tuo reddito.
Facciamo pace con i nostri errori e rendiamoci conto che: – NON È RESPONSABILITÀ DEL TUO INQUILINO SE TU HAI FATTO UN INVESTIMENTO SBAGLIATO.
– NON È COLPA SUA SE IL TUO BUSINESS PLAN INIZIALE DAVA UN REDDITO DEL 6%.
– NON HA NESSUNA RESPONSABILITÀ DI QUANTO IL TUO ARCHITETTO HA SPESO PER FINITURE CHE PIACEVANO SOLO A VOI.
Prendiamo il caso di un 2.5 locali nuovo a Lugano di 600’000 franchi che rende il 3%, o almeno questo è il minimo a cui ambiscono gli investitori immobiliari.
Stiamo parlando di un appartamento dalle finiture moderne e con una superficie di 65 mq.
Perché possa rendere il 3% l’affitto deve ammontare a 1’500 franchi al mese, più 200 franchi al mese di spese per un totale d 18’000 franchi l’anno di affitto e 2’400 di spese.
L’inquilino ideale è un single o una coppia tra i 30 e i 40 con un reddito complessivo e stabile di minimo 5’100 franchi al mese.
Un target davvero difficile da trovare.
Vediamo cosa succede se il tuo oggetto rimane NON AFFITTATO per i vari mesi.
Primo mese: – 0,25% di reddito = 2.75 % su un anno Secondo mese: – 0,25% di reddito = 2,5 % Terzo mese: = 2.25% di reddito
SESTO MESE: Il tuo appartamento rende solo l’1.5 %.
Un anno dopo il tuo appartamento NON AFFITTATO RENDE LO ZERO %.
In più calcola il COSTO VIVO che avrai indipendentemente, come le tasse, le spese condominiali e l’assicurazione.
Dopo un anno il tuo immobile non avrà un più un reddito.
Assomiglierà più ad un pozzo senza fondo in cui stai lanciando i tuoi soldi e tra le mani resterà solo il pentimento di aver fatto un investimento sbagliato.
Il consulente finanziario che ti ha proposto il suo pacchetto di Trading ti schernirà dicendo che avresti dovuto dare i tuoi soldi a lui.
La tua banca ti chiederà informazioni pressanti sulla tua garanzia in deposito.
Per non parlare delle domande dei parenti che gireranno quel coltello freddo nella piaga, come se fossi tu a non aver fatto abbastanza.
Stai quasi maledicendo chi ti ha venduto l’immobile perché ti aveva garantito che sarebbero “andati via come il pane” ma invece, neanche le briciole.
NON DISPERARE SE TI TROVI IN QUESTA SITUAZIONE.
Abbiamo aiutato molti investitori che erano in condizioni estremamente critiche.
Anche loro avevano paura ma adesso i loro investimenti hanno iniziato a rendere (guarda le testimonianze).
I loro conti ora sono in attivo ed è come avere un conto in banca che cresce solido come una Quercia vigorosa in un bosco di sprovveduti fuscelli immobiliari.
ECCO COSA DEVI FARE SE VUOI DIVENTARE UN PROPRIETARIO IMMOBILIARE LIBERO DAL PESO DI UN OGGETTO NON LOCATO.
Se ti trovi in questa situazione ricordati che non sei SOLO e che molti altri prima di te hanno risolto questo problema. La prima cosa da fare è richiedere UNA CONSULENZA GRATUITA con un consulente specializzato in locazioni.
Lo puoi fare scrivendo a info@tiaffitto.ch o chiamando lo +91 921 24 28.
Ci sentiamo dall’altra parte.
Buona locazione.
